接受委托后，张艳玲主任律师和其他办案律师一起召开了案件研讨会，根据现有材料和项目实际进展情况，对棚改项目涉及的程序及相关文件的合法性做了分析。

一、 该棚改项目方案和文件 

棚改前提条件是房龄20年以上+住房质量消防等安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善。2020年4月18日某街道办事处开始棚户区改造意愿征集、公布补偿原则、公布概念规划。2020年5月6日公告，至5月5日占总房屋套数比例95%以上且占总建筑面积比例95%以上的权利主体同意改造。之后，街道办向区住房和建设局申请纳入棚户区改造年度计划，住建局审议，区指挥部审议通过后，住建局开始编制实施方案（现有资料没有体现）向区指挥部申请批准。根据批准的实施方案确定实施主体某人才安居有限公司并公示。该项目专项规划已经招标，目前正在编制中，尚未公示。通过对比各阶段程序时间，实施主体确定时间是4月10日， 6月8日公示。而街道办征集意愿的公示时间是4月18日，在棚改项目还未征集意愿、纳入年度计划的情况下，住建局就确定了实施主体。

二、 安置房合法性、小区容积率和用地规划

根据编制专项规划招标文件显示，回迁小区的容积率为5.9。根据《深圳市城市规划标准与准则》，该项目位于密度三区，容积率基准3.0，上限5.5。地铁站点周边500米范围内，容积率按一二区执行，上限为6.0。划拨土地给医院用地后，无法保证人才房比例和容积率比例同时规范符合要求。划拨棚改小区土地给医院扩建，没有相关法律条文规定。

三、 补偿方案

2020年5月12日街道办开始编制补偿方案、征求意见、社会稳定风险评估。2020年6月3日发布征求补偿方案意见公告、搬迁补偿方案（征求意见稿）。2020年6月29日公布最终补偿方案。2020年7月2日公布补偿方案意见征集及采纳情况。程序上公布时间没有满足不少于30日。

四、 评估机构评估

区住房和建设局委托某研究中心进行评估。评估价值时点2020年6月29日（补偿方案公布之日）。2020年7月1日评估结果通告。根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第五十三条规定：房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当组织被征收人在公布的预选库名录中协商选定房屋征收评估机构。房屋征收决定公布之日起5日内，房屋征收部门应当在房屋征收范围内公布评估机构名录。在评估机构名录公布后10日内，被征收人应当以书面形式提交评估机构选取意向书。现有资料没有体现征收人协商选定评估机构的程序。 

五、拆迁行为、物业管理行为

2021年3月25日实施主体某人才安居有限公司组织某建筑工程股份有限公司和某环境科技有限公司开始对搬迁完毕的单元楼进行拆除。根据《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》（福府规【2019】1号）第四十条规定，搬迁安置补偿协议签订完成后，实施主体根据签约和交房情况适时向区住房和建设局申请房屋拆除工程备案，组织有相应资质的拆除施工企业完成建筑物拆除。区住房和建设局应对拆除过程进行监督，并对拆除情况进行确认。棚改项目补偿协议尚未全部签完，不符合拆迁要求。目前正在进行的拆除行为严重影响了未搬迁房屋的安全性、卫生性、舒适性、居住性。

实施主体某人才安居有限公司接管物业后，小区频繁发生锁单元门、车辆出入小区困难、垃圾拥堵通道、停电停网停水等行为（证据10）。涉嫌通过非法方式迫使未搬迁业主搬迁。

    六、拟征收决定告知书

2020年11月19日，福田区城市更新和土地整备局发出拟征收告知书，对未如期达成补偿协议、房屋所有权人不明的房屋实施征收程序。通过与当事人沟通，该决定做出后一直没有政府人员进行权属核查等前期工作。

通过以上分析张艳玲主任律师认为本案的关键是：

1. 通过证明拆除行为违法，对拆除行为对居住环境造成不利影响进行取证，向法院起诉，中止拆除行为的进行。

2. 通过收集实施主体使用非法手段迫使搬迁行为的证据，追究相关主管人员的责任并追偿造成的损失。

3. 对某区城市更新和土地整备局进行征收程序的进展情况申请信息公开，推动征收程序合法及时的推进。

经过分析之后，遂知道当事人提起相关的程序。