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导语：许多农民进城打工或者子女去城里读书安家后，就不想返乡了，把村里的宅基地卖给他人，以为没什么价值，不想过了几年后遇上了政府征收拆迁，又想回来要征收补偿。那么宅基地在买卖之后，遇到征收补偿的纠纷，该如何处理呢？美泰律师为您排忧解惑：
首先要确认该宅基地的买受人是不是本集体经济组织内部成员。如果是本集体经济组织内部成员之间转让宅基地的，那么该转让协议是有效的，动迁款均归买受人所有；如果是向本集体经济组织以外的人且未获得集体经济组织同意的，转让宅基地使用权，转让协议就是无效的。因为根据《土地管理法》的相关规定，宅基地属于集体经济组织所有，为了满足本集体经济组织成员的居住和生活需要，不能像本集体经济组织之外的成员进行转让。
那么买卖协议无效的情况，买受人是不是就拿不到征收补偿款了？事实并非如此，根据合同法的规定，协议无效的法律后果是恢复原状，但是由于关系到人的基本居住权和生存权，因此一味的恢复原状也不利于问题的解决，实务中通常的做法是，如果房屋尚未交付使用的恢复原状；如果该房屋已经交付买方居住使用，那么本着尊重和维持现状的原则处理，一般法院会驳回产权人要求买受人迁出的诉讼请求，动迁款分配首先尊重双方的约定，如果合同里明确说了拆迁补偿怎么分，通常按照双方约定分配动迁款。
下面我们看一则案例：
案情简介
甘先生系汨罗市新市镇新桥村村民，杨先生系原汨罗市城郊乡城北村9组村民，甘先生与杨先生于2006年6月6日签订的《关于出售房屋协议书》。协议签订后，甲乙双方均按协议履行，甘先生对房屋进行装修后一直居住至2019年房屋被拆除。双方对于拆迁利益归属等问题产生争议，形成诉讼。
杨先生认为自己与甘先生属于不同集体经济组织成员，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有人身依附性。在我国房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。但甘志坚不符合涉案宅基地申请的条件，涉案房屋出售协议因违反《中华人民共和国土地管理法》强制性规定，应属无效。
（案例参考：（2020）湘06民再108号）
法律分析：
本案中，法院最终认定房屋买卖未侵害集体利益或社会公共利益，房屋买卖协议有效，甘先生系涉案房屋的合法权利人，涉案房屋拆除所获得征收补偿款应归甘先生享有。
我国法律法规中，未明确非同一集体经济组成员之间转让宅基地及其地上房屋为无效行为，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为，且鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。且根据《民法典》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。杨先生将涉案房屋出售给他人近13年后，再来主张合同无效，是因为涉案房屋被征收拆迁获得的补偿款与涉案房屋出售的价款相差较大，其主张合同无效的意图，违背了诚实信用原则和社会主义核心价值观，违背了正常的社会交易秩序规则，不利于良好社会风气的引导，不利于诚实守信价值观的引导。
结语：总之，宅基地上房屋买卖需要谨慎，而征收拆迁也是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用，宅基地买卖之后遇到拆迁产生纠纷的情况很常见，此时要通过法律途径才能更好的解决纠纷，如果您还有任何疑问，欢迎留言或致电咨询。
