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【导读】近日北京市住建委为进一步统筹征收成本和规范做好国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作，发布《征求<关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）>意见的通知》，通知正文共11条，本文将通过五个方面为大家进行解读。
【明确认定处理责任主体-区政府】
对已经登记的非住宅房屋用途调整的认定、处理和对未经登记的非住宅房屋的认定、处理，应由区人民政府作出，不得随意认定、处理，不得随意变更认定、处理的责任主体。
【统一非住宅房屋用途认定标准-房地一体】
明确无论征收什么性质的非住宅房屋，评估时应坚持房地一体，房屋用途统一与市基准地价土地用途分类相对应，区分为商业、办公、工业和公共服务四大类，并细化对应到二级分类，解决非住宅房屋用途认定标准不统一的问题。
【强调做好非住宅实物补偿安置的价值评估-价值对等】
规定各区房屋征收部门可以统筹存量非住宅房屋和安置房资源，用于征收项目的非住宅房屋实物补偿安置，满足被征收人物业还建的要求。非住宅房屋的实物补偿安置，不是用途与规模的实物对应，而是价值的对等，尤其是经协商可以用存量安置房进行产权调换，这是一种创新。
【细化三种评估方法的技术要求-比较法、成本法、收益法】
以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估，一般选用比较法、成本法、收益法，对以上方法进行适用性分析后，选用其中两种方法进行评估，合理确定评估结果。当仅选用其中一种方法进行评估时，应当充分说明理由，并向估价委托方报告。
采用比较法评估非住宅房屋价值时，可比实例选取应严格依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第三十条：“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产”的规定执行。
采用成本法评估非住宅房屋价值时，土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，其中成本法的权重不得高于30%，基准地价修正法的权重不得低于50%。
采用收益法评估非住宅房屋时，应选择与评估对象相同或类似的可比实例测算非住宅房屋的客观租金等评估数据，严格遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）明确的估价规则。
【明确征收划拨用地非宅房屋的评估要求-扣减出让收益参照出让方法及原则】
规定以划拨方式取得国有建设用地使用权的非住宅房屋价值评估时，应当遵循以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估方法及原则，其房屋价值应以出让方式取得土地使用权的房屋价值扣减政府土地出让收益。对于征收国家党政机关事业单位办公用屋及附属设施异地重建的，评估房屋重置成新价，土地优先由市政府按“一事一议、等价置换”的原则统筹解决。
美泰律师还需提醒广大被征收人，非住宅房屋的征收过程中涉及到诸多专业法律问题，根据其认定以及评估结果确定的补偿金额关系到被征收人的重大财产权益，如何运用利好政策以争取合法补偿显得尤为重要，一旦面临征收补偿纠纷，务必尽早咨询专业律师，以免自身合法权益受损。
