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近期有人咨询，其购买了某村村民的房屋，并且流转承包了部分土地，但户口不是该村的。2012年征收时，村委会签订补偿协议后，把收到的补偿安置款截留90%，只给了他10%，这样合理吗？本村之外的人购买的房屋和流转的土地被征收时，有权获得补偿或者赔偿吗？
律师分析
关于农村房屋买卖问题，第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要中规定：
一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷；
二、在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
除此之外，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民—[2004]4号）对于此类纠纷，意见是应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况后，进行妥善处理。不同情况处理意见参考如下：
1.对于本乡镇范围内集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；
2.宅基地房屋出售给本乡镇以外的人员的，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；
3.宅基地房屋出售给本乡镇以外的人员，没有经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购买人尚未实际居住使用，该合同无效，双方应各自返还房屋及购房款；
4.宅基地房屋出售给本乡镇以外的人员，没有经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，实际居住使用时，对合同效力暂不处理，产生纠纷时应本着尊重现状、维护稳定的原则，支持买房人继续占有、居住、使用。如果房屋被征收或纳入征收范围，可以扣除买房人购房款后，考虑买房人重新买房的合理支出，由买房人与出卖人按比例取得补偿款，一般可以考虑按7：3左右进行分配。
此外，对于流转承包集体土地这块儿，根据流转合同约定，其只是获得了该土地的使用权，所有权还是村集体的，因此并不能获得土地补偿款和安置补偿款；但流转土地上的附着物是其个人财产，这一部分的补偿是可以获得的；同时因被征收导致合同无法履行，还可以主张由此造成的信赖利益损失。
我国农村集体土地、宅基地及其房屋有其特殊性，涉及很多法律法规、部委及地方规范性文件，不同情形最终结果差别很大。因此大家在遇到类似纠纷时，不用慌张，及时咨询专业律师，通过法律途径最大限度维护自己的合法权益。
附件：
新一轮农村宅基地制度改革试点地区名单
1.试点县（市、区）104个
北京市：昌平区、大兴区
天津市：静海区、蓟州区
河北省：邯郸市峰峰矿区、邢台市信都区、定州市、平泉市
山西省：平遥县、泽州县、清徐县
内蒙古自治区：乌兰浩特市、五原县、开鲁县
辽宁省：沈阳市沈北新区、沈阳市于洪区、大连市旅顺口区
吉林省：长春市九台区、梅河口市、通榆县
黑龙江省：桦南县、兰西县、安达市
上海市：松江区、奉贤区
江苏省：沛县、常州市武进区、溧阳市、昆山市、泗阳县、盱眙县
浙江省：德清县、龙港市、象山县、义乌市、江山市
安徽省：泗县、东至县、金寨县
福建省：沙县、建瓯市、晋江市
江西省：湖口县、大余县、永丰县、鹰潭市余江区
山东省：平度市、兰陵县、禹城市、潍坊市寒亭区、汶上县
河南省：巩义市、孟津县、宝丰县、长垣市、新县
湖北省：大治市、宣城市、沙洋县、恩施市
湖南省：浏阳市、汨罗市、宁远县、凤凰县
广东省：南雄市、珠海市斗门区、佛山市南海区、德庆县、龙门县、陆河县
广西壮族自治区：鹿寨县、贵港市覃塘区、北流市
海南省：海口市琼山区、文昌市
重庆市：大足区、永川区、梁平区
四川省：成都市郫都区、泸县、眉山市彭山区、宜宾市翠屏区、西昌市
贵州省：息烽县、湄潭县、金沙县
云南省：宜良县、玉溪市江川区、大理市
西藏自治区：曲水县、山南市乃东区
陕西省：西安市高陵区、富县、神木市、柞水县
甘肃省：武威市凉州区、陇西县、康县
青海省：祁连县、湟源县
宁夏回族自治区：贺兰县、平罗县
新疆维吾尔自治区：伊宁市、奇台县
2.整市推进试点的地级市3个
浙江省：绍兴市
安徽省：滁州市
四川省：资阳市
