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【导读】村民常私自转卖农村房屋及农村宅基地。之后面对征收、拆迁巨额利益诱惑而反悔转让的行为，引发大量确认农村房屋买卖或者宅基地买卖合同无效的纠纷。无论是从经济发展需要考虑，还是从促进农村集体土地资源利用和遏制不诚信行为出发，宅基地使用权转让效力问题都值得探讨。
一、宅基地及宅基地使用权定义
宅基地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的集体所有的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。
宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。《民法典》（自2021年1月1日起施行）第三百六十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权可以依法转让但是有严格限制。
二、宅基地使用权及地上房屋转让三种情形及效力
（1）宅基地使用权转让及房屋买卖合同双方当事人均为同一集体经济组织成员，这类合同有效。我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。根据《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以看出《土地管理法》并不禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。
（2）宅基地使用权转让及房屋买卖合同的双方当事人一方是集体组织成员，另一方是城镇居民，此类合同无效，因其违反法律法规的强制性规定。在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)规定，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国土资源部关于进一步加快宅基地使用登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146)号明确规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。通过以上两个法规可以看出，农村的宅基地和住房不允许城镇居民购买，因为农村的房屋与宅基地使用权是不能分开的，房随地走，地随房走。
（3）宅基地使用权转让合同及房屋买卖合同双方当事人分属不同的集体经济组织。此类情况有两种，一种是认定为无效合同；另一种是认定为有效合同。比如(2012)鄂秭归民初字第00780号判决房屋买卖合同无效。主要原因如下：违反了法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿，甚至约定了土地不随之转让，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，原告不是该村村民，不具备该区域内购房权利。而在（2013）阴民初字第00477号判决中法院认定买卖合同有效。原因如下：1、协议是在双方平等自愿协商的基础上签订，不存在欺诈、胁迫的行为，该契约系双方真实意思的表示；2、宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，故该契约不违反法律法规的强制性规定；3、该买卖行为发生的时间较长，被告在原房屋的基础上进行加盖、拆建后已居住多年，如果认定该契约无效，有违诚实信用原则，也不利于市场经济鼓励交易的原则。
美泰律师团队提示：目前我国农村宅基地转让的条件较为严格，为更好保护自己的权益，在进行此类交易之前或者遇到类似纠纷，建议咨询专业律师。
