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根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，“农村村民出卖、出租、赠与住宅后不能再申请宅基地”。通过法条可知，法律并没有禁止村民出售房屋，外村人依法取得房屋的，遇到拆迁时，可以获得房屋拆迁补偿款。本村的村民可以出售宅基地上的房屋，如果外村人通过合法的途径取得本村的房屋，遇到房屋拆迁时，购买房屋的外村人可以获得拆迁补偿款。
根据《土地管理法实施条例》第26条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。宅基地与房屋不同，宅基地是农村集体所有的土地，而土地所有权是不能交易的，所以非本村村民购买本村宅基地时，不给予土地补偿款，如果宅基地上的房屋是合法取得的，给予房屋拆迁的补偿。
在实践操作中，有很多非本村村民购买村里房屋和宅基地，遇到村里拆迁后，认为自己应当获得与本村村民相同的补偿，因此不同意村里给出的拆迁补偿方案，而遭遇了强拆。本文中将以三个“非本村村民购买村里房屋和宅基地”的最高院案例为例，讨论其争议焦点和法院判决。
在“（2020）最高法行赔申1567号行政裁定书”中，再审申请人李小凤的涉案房屋项下土地为农村宅基地，李小凤购买该宅基地后虽向原襄阳县张湾土地管理所缴纳了购买宅基地款，但其并非为村集体经济组织成员，其所建涉案房屋亦未经规划许可，故涉案房屋并不符合涉案《补偿安置方案》关于合法宅基地的要求，李小凤关于涉案房屋应当按照合法房屋进行补偿安置的主张不成立。关于赔偿标准问题，本案虽系因房屋征收所引发的行政赔偿案件，但一、二审法院根据涉案《补偿安置方案》确定的补偿标准，采用襄州区永安南路棚户区改造项目建设指挥部承诺给予李小凤的补偿标准对其予以赔偿，保证了李小凤的拆迁补偿合法权益，遵循了赔偿不低于补偿的原则，并无不当之处。因此驳回李小凤再审申请。
在“（2020）最高法行赔申38号行政赔偿裁定书”中，再审申请人李华以其与羊某标等人合作修建的案涉“福生公寓”属于合法建筑，其享有物权，三亚市政府征收决定违法，应向其赔偿偿为由申请再审。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。经原审查明，李华并非案涉房屋所在地的海坡村集体经济组织成员，故其与羊某标等人合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定的国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益的情形，无权取得国家赔偿。一、二审判决驳回李华的赔偿请求和上诉，符合法律规定。因此驳回李华再审申请。
在“（2020）最高法行申6778号”裁定书中，曾庆琦等8人以其是案涉房屋联建人和实际使用人、符合《海坡村补偿安置补充方案》规定的安置对象认定条件等为由申请再审，请求撤销一、二审判决，按照168户非海坡村户籍的标准对其给予合理安置补偿。本案的争议焦点是曾庆琦等8人是否符合案涉项目安置对象的认定条件。《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，曾庆琦等8人的户籍均在辽宁省，并非海坡村村民，对于海坡村农村集体所有的土地不具有合法使用权，依法不属于集体土地征收中应予安置的被征地农民。而根据《海坡村补偿安置补充方案》第一条关于“安置对象认定”的规定及海南省三亚市人民政府第394期《会议纪要》的规定，对于非海坡村户籍人员可以给予合理安置补偿的“有证有房无户”的情形，“有证”是指具有镇级及镇级以上土地来源证明的情形。曾庆琦等8人并不具有镇级或者镇级以上土地来源证明，不符合上述安置对象认定的条件。就案涉房屋的征收补偿安置问题，房屋征收机关已经与宅基地使用权人周家清、欧尾女夫妇签订了安置补偿协议，并支付了补偿款。因此，一审判决驳回曾庆琦等8人的诉讼请求，二审判决维持，同时指出曾庆琦等8人可以通过民事途径解决因合作建房产生的征收补偿利益分配问题，并无不当。曾庆琦等8人以其是联建房屋的出资人和实际使用人为由，主张应按照每户120平方米的标准对其予以安置，没有事实和法律依据，其主张的再审事由不能成立，不应予以支持。
非本村村民购买村里房屋和宅基地时，一定要慎重再慎重，很多老百姓在买房买地时，轻信了村委会、个人的推销，签订合同后以为万无一失，可以和村民享有同样的权利，但是在遇到村集体土地收回、拆迁时，往往权利得不到保障。如果您也有同样的情况，务必第一时间咨询律师，保存好证据，保护自己的权利。
