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最近美泰律师接到了一个咨询，张奶奶家的房屋被划定在了拆迁范围里，前两天她收到了封快递，打开看是一份她家二层楼房的房屋评估报告。张奶奶看到评估报告后一头雾水，联系律师们想要确认，这封房屋评估报告是不是合法的？
房屋评估报告的全称是“房屋征收评估报告”，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,房屋征收评估报告在房屋征收过程中是必不可少的文件，关系到货币补偿的金额等方面。张奶奶对评估报告上的真实性有疑议时，可以从以下几个方面判断：
首先，可以判断出具评估报告的主体即评估机构和评估工作人员是否具备相应的从业资格。房地产估价机构需在其资质等级许可的范围内从事估价业务，以评估机构名义开展评估活动并出具评估报告的评估师，应当经过登记注册，取得注册房地产估价师证书。如果不具备相应资格，那么评估报告必然违法。
除了判断评估机构、评估师的资格，还可以根据选择评估机构的方式来判断评估报告是否合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。如果张奶奶的房屋的评估机构不是由村民、居民自己协商选定的，而是由拆迁办、征收部门直接确定的，那么评估机构的确定程序违法，张奶奶拿到的评估报告也是违法的。
另外，可以研究评估报告中的内容是否合法，如果内容不合法，那么评估报告必然不合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第二款规定，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第19条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此张奶奶可以从房屋周围类似房屋的市场价格的角度出发，检查评估价格与周围同类型房子市场价格的差异，如果差异过大，那么评估的内容就存在问题，存在违法点。
最后，可以关注下评估报告的有效期问题。一般情况下，评估报告的有效期一般情况下规定一年，也可以少于一年，但不能超过一年。但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按政府的房屋征收决定公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。如果超期了，那么评估报告就失去了其原有的效力，可以进行重新评估。
