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“小产权房”一直是悬在购买者头顶上的一把利刃，无法转正是困扰农民建造者和购买者的重大问题，一旦面临征地拆迁，补偿到底怎么算？没有保障是老百姓对“小产权房”望而却步的主要原因。但是，盘活集体经营性建设用地对农民来讲是一件好事，对买不起商品房的购房者来讲也是一件好事。商办类小产权房的明天在哪里？此次《土地管理法》的修订并未有确切答案，但是给未来一些新的思考。
一、商办小产权存在的问题
关于普遍关注的农民集体以外的个人或单位购买小产权房问题，本次《土地管理法》修订并未直接提及。我们理解，就商办类的小产权房而言，有希望按新修订的《土地管理法》通过合法程序转为合法；但是住宅小产权房还是无法转正，购买合同本身的法律效力也存在一定瑕疵。整体而言，此次《土地管理法》的修改，在集体经营性建设用地入市等方面取得重大突破，对促进农业生产的持续增长，实现农民生活的持续改善、维护社会和谐稳定、促进资源永续利用和农业可持续发展有着重要意义。
二、就小产权房未来的新思考
我们注意到，2019年5月5日的《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》中，提出了“建立集体经营性建设用地入市制度”并对一些入市制度所涉及的具体内容进行了阐述。针对该等意见提出的改革方向，仍有一些问题亟待解决，例如：如何推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让？是否允许就地入市或异地调整入市？如何推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地入市？如何将废弃的集体公益性用地转化为集体经营性建设用地？我们相信相关入市制度的法律法规及配套规定今后仍有进一步修订调整的空间。
三、已有经验与未来探索方向
以本次修订的《土地管理法》及《城市房地产管理法》为基础，全国33个试点区域已进行集体经营性建设用地改革经验，对于集体经营性建设用地入市实践中可能涉及的主要问题予以探讨和展望，相信在国家相关部门出台相应的规定后，会对值得重点关注的问题进一步明确和细化。希望通过集体经营性建设用地入市，在全国各地以“乡村综合体”等形式为载体探索出丰富的新产业业态，从文化旅游、亲子度假、运动、养老健康、餐饮等多个方面为房地产企业及投资者转变经营模式、拓展开发市场提供新的机遇。
以上为集体经营建设用地入市与“小产权房”问题的思考，希望对您有所帮助，更多问题请咨询专业征收律师。
