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所谓非住宅房屋一般是指用于办公、生产和经营的房屋，主要包括商业用房、工业用房、机关事业单位办公用房及其他公益性事业用房等。当然，还有一种特殊的非住宅就是登记为住宅，实际用于经营的“住改非” 房屋，同时取得营业执照、税务登记证并且依法纳税。本期我们来主要来讲讲征收过程中住宅改为非住宅房屋的停产停业补偿问题。
一、“住改非”到底能不能获得停产停业损失？
国务院办公厅于2003年9月19日发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。根据该条款的规定，在征收过程中需要对“住改非”房屋进行停产停业损失补偿。但应注意的是，根据本规定，只有依法取得营业执照经营性用房的“住改非”房屋才能取得补偿。实务中一般根据营业执照、纳税情况、卫生许可证等综合评价，如果仅是有经营的外观，并未在“住改非”房屋中实际经营，则一般不予补偿。
二、停产停业损失谁来规定？
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。而根据《条例》规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。可见停产停业的损失具体办法由法律授权给省、自治区、直辖市制定。
三、各地区非住宅房屋停产停业的规定
1.按照一定比例作为补偿标准，以南京为例，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第24条第1款第（4）项规定：“拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿，属于非营业用房的，应当给予不超过货币补偿金额5%的补偿”；
2.依据月平均利润值确定，以河南为例，根据河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定第十三条规定，停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。
3.依据具体公式计算确定，吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例第五十三条规定，征收营业执照记载为经营场所的非住宅房屋，被征收人依法纳税且因征收房屋造成停产停业损失的，房屋征收部门应当按照下列规定向被征收人支付停产停业损失补偿：
（一）停产停业损失补偿费＝（应纳税月平均所得额-月平均纳税额）×过渡期限（月）；
（二）使用被征收房屋获得的应纳税所得额或者纳税额不能依法确定的，停产停业损失补偿费＝被征收房屋价值×8‰×过渡期限（月）；
（三）因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，按月计发违约金，标准为被征收房屋价值的3‰；
（四）实行货币补偿、房屋征收部门提供周转用房、产权调换房屋为现房的，按停产停业3个月支付一次性损失补偿费。
4.以某一时间节点确认对“住改非”房屋是否给予停产停业损失补偿，《江苏省贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十五条，被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。
美泰认为，产权证记载为住宅用房，实际一直用于经营，已取得营业执照并提供了纳税凭证的，从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。但应考虑到被征收人实际上已将房屋合法用于了经营，解决了就业等问题，如果对其失去经营场所不予以补偿，显然有悖物权法赋予物权人充分发挥物的效能的绝对支配权，也不符合物尽其用的原则。所以在房屋征收过程中应该根据相关规定，给予“住改非”房屋合理的补偿。
