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近几年来，越来越多的省市，开始大搞棚户区改造。其中不乏是打着“棚户区改造”的名义进行拆迁征地。而针对被拆迁人，很多都是第一次面对拆迁，没有经验。棚户区改造时的房屋补偿往往过低，被拆迁人不知如何应对？美泰律所总结了一份拆迁宝典给广大被拆迁人以参考和帮助。
一、什么是棚户区改造？
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭的住房条件而推出的一项民心工程。关于什么是“棚户区”，法律并没有统一的规定，但是我们可以参考一下2013年的财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》第六条：本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域……。
二、棚户区改造的法定程序是怎样的？
目前实践中，有的地方将建造年代不长，配套设施相对较好的区域，甚至将别墅区也作为棚户区改造范围，来进行房屋拆迁，情况很复杂。这就需要被拆迁人根据自己居住地区的现状，来判断自己房屋所在地是否属于棚户改造区，是否与前述规定相符，也就是说棚户区改造的范围不能进行任意扩大。
针对这一情况，国家出台了《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知。》（国办发〔2014〕36号）。规定棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规规定，做好土地征收，补偿安置等前期工作。这个法律规定指的就是《土地管理法》。也就是说棚户区改造项目不仅仅涉及到国有土地上的房屋，同样会涉及到集体土地房屋。针对不同土地性质的房屋拆迁，所适用的法律依据及法定程序也不同。
针对集体土地上的房屋进行棚户区改造，用法律依据为《土地管理法》和《土地管理实施条例》等相关规定。关键文件是拟征地公告，征地批复，安置补偿方案公告，责令交出决定（足额补偿到位，拒绝交出土地）等文件。被拆迁人一定要注意这些文件。如果你收到了最后一项“责令交出决定”，那么就意味着要面临司法强拆了。如果有争议，一定要尽早走法律程序，进行维权。
比较关键的文件是《征收决定》和《征收补偿决定》以及《评估报告》。这里最重要的是评估报告，因为它决定你的产权价值。如何审查《评估报告》的合法性呢？需要着重注意以下几个方面：1、首先确定评估机构是否合法。这方面可以去查《国有土地上房屋征收评估办法》，其中规定的很详细的评估机构的产生办法。2、评估机构是否具有相应的资质。3、评估机构人员是否为两人以上并拥有相应证照。4、审查评估的时间点是否正确。5、评估方法是否正确。6、房屋征收部门与评估公司是否签订了房屋征收评估委托合同。7、房屋评估报告中对于房屋面积的认定，是否有被拆迁人的确认签字。
针对国有土地的棚户区改造，法律规定的征收方是只有国务院和省级人民政府。但是实践中都是各市区县政府，这是不符合规定的，程序有问题。例如江苏徐州、江西吉安、河南郑州等。
针对集体土地上进行的棚户区改造，没有任何手续文件，这也是不合法的。如河南许昌等。
棚户区改造与一般的土地征收、房屋拆迁有很多区别。棚户区改造的被拆迁人有很多特殊权利。根据国务院相关规定：1、尊重群众意愿，深入细致做好群众工作。需要得到绝大多数群众的拆迁意愿，比如上海就需要得到90%以上的“拟签约”通过率。2、严格的年度计划。棚户区改造在实施中有个严格的年度计划要求，即必须制定严格的年度计划。而且，在棚户区改造年度计划制定后，不得随意更改棚户区改造项目，或调整改造范围和实施细则。3、房屋安置优先就近原则。对于棚户区改造的安置补偿中，应当优先就近安排。
三、如何判断棚户区改造的补偿标准是否合理合法？
根据棚户区改造的基本原则：保持被拆迁人的生活水平不降低。具体执行上，根据土地所属权的不同，也有区别。
针对国有土地上的房屋。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格，评估机构按照房屋征收评估办法评估确定的。
针对集体土地上的房屋。集体土地一般是被划为城市范围规划区才进行棚户区改造。行政机关征用农村集体土地之后，被征收土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权。房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
同时，根据最高法的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其不动产进行安置补偿。实践中，补偿安置时房屋所在地一般已纳入城市规划区。因为国有土地的赔偿标准是要高于集体土地的。土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予以支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
四、面对补偿标准偏低，被拆迁人应该如何应对？
第一,确认自己被拆迁的合法性。包括主动向拆迁方索要上文提到过的法定征收文件。包括征地公告，安置补偿方案公告，征收决定，征收补偿决定和评估报告等。这些步骤需要很多法律知识，建议聘请专业律师，一定要注意这些文件的起诉期限和复议期限问题。如果错过这个期限，你将面临的问题是，即便这个文件是违法的，你已经没有权利去维护自己的合法权益了。
第二，如果不同意补偿标准，不要草率地在任何协议上签字，不要提交权属证明原件。这件事情有两个误区，一是认为只要我不签字，拆迁方就不可以拆我的房子。反面案例就是重庆的司法强拆案。二是认为只有自己的房子在被强拆之后，才可以聘请律师维权。实际上恰恰相反，因为房子才是你维权的最大筹码。
第三，房屋被认定为违建，一户多宅等情况而不予赔偿，首先各地存在以拆违建代替拆迁的情况。但是房屋是否是违建，并非拆迁方说说便是。需要根据法律规定，依法作出处罚决定。包括处罚决定事先告知书；处罚决定书；限期拆除决定书；强制拆除通知书；催告等法定程序。依据《行政强制法》第四十四条，对违法的建筑物，构筑物，设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。即使房屋真的是违章建筑，也有复议和诉讼的权利。可以为提高补偿争取谈判时间。
还有另一个误区，就是许多拆迁户都非常重视“航拍图”，期望借此证明自己的房产不是违建。其实航拍图仅仅能证明你的房屋的建造时间。与房屋是否为违建，没有任何必然联系。
其次，一户一宅。现实中对于宅基地确权问题，常出现以下情况。国土资源部有明确通知，符合当地分户建房条件，未分户，但未经批准另行建房，分开居住的。其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本村农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。未分开居住的，其实际使用的宅基地，没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。
五、被逼迁，遭遇断水断电怎么办？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：任何单位和个人不得采取暴力威胁，或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和中断道路通行等非法方式，迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。造成损失的，依法承担赔偿责任。对直接负责的主管人员和其他直接负责人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。尚不构成犯罪的，依法给予处分。构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。被拆迁人可以选择到主管部门申请查处相关违法行为。虽然供水供电方也是“奉命行事”，不过通过专业拆迁律师是可以操作的。其次建议被拆迁户积极通过法院，起诉供水供电方违反法定义务的行为。由于供水供电方同被拆迁人之间存在供水供电的合同关系，因此针对供水供电方违反法定义务的行为提起民事诉讼，是水到渠成的维权方式。通过法院来维权还有一个好处是，被拆迁人可以一并请求法院要求对方对因为断水断电造成的损失给予公平赔偿。
六、房屋被强拆前后，被拆迁人可以做什么？
根据国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的相关规定。程序不合法，补偿不到位，被拆迁人居住条件未得到保障，以及未制定应急预案 ，一律不得实施强制拆迁。暴力强拆的行为是非法的。但是，如果我们不能阻止强拆行为发生，就尽你所能去取证。房屋被非法强拆前，被拆迁人听闻自己的房子会遭遇到强拆，那么应当尽早做好应对措施。比如，证件不离身，家中不离人，在适当的位置安装摄像头，提前与邻居打招呼，一切都是为了取证做准备。以便取证，明确强拆事件。一旦遭遇强拆，第一时间报警。注意拨打报警电话，保留报警录音。在保护好自己的人身安全的前提下，尽量取证。不要做无谓的反抗，切不可以卵击石。注意拍摄到场的领导人物，车牌号等重要信息。报警和取证是十分关键的环节，因为这些证据和记录是给律师维权留一条最后的通道。实践中，情况难以掌握，最好要请律师介入，让更专业的人来帮助自己。
最后，建议大家一定要谨记，补偿标准过低，不同意补偿标准就不要签任何协议。遇到纠纷，尽早启动法律程序，审查征收行为的合法性。同时从其他方面找到问题的切入点，对项目用地的审批、立项、规划、环评等方面进行审查。通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过协商的方式维权，争取提高补偿标准。
