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导读：行政征收中，对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，在行政机关没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜迳行以违法建筑为由不予补偿。
案例简介：
1995年7月19日，沙岭信用社与飞翔肉制品厂签订房产及土地转让协议，沙岭信用社将其所有的有证房产1100平方米、土地及院内一切设施有偿转让给飞翔肉制品厂。承继飞翔肉制品厂权利义务的主体为潘某。2008年12月25日，辽宁省沈阳市于洪区人民政府（以下简称于洪区政府）发布征地公告，潘某为被征收人，上述房屋及土地在征收范围内。2011年7月18日，沈阳市于洪区城乡建设管理局、沈阳市于洪区沙岭街道办事处和沈阳市城市管理行政执法局于洪分局联合作出沈城行执于执联执字（2011）第沙岭-026号《限期拆除决定书》，决定对本案案涉地上物及附属设施限期拆除。《责成强制拆除违章建筑审批表》记载的申请原因为“沙岭辅城征收房屋拆除无证房”，并于2011年9月被强制拆除。潘某提起行政诉讼，请求：判令于洪区政府履行征地补偿职责，给付相应补偿款及利息。
裁判结果：
一审法院认为，虽然案涉1100平方米房屋没有相关房产档案，但潘某提供了《房照》及契税证等证据，足以证明案涉1100平方米是有证房屋。另外，案涉房屋为原乡镇政府办公用房，潘某系从沙岭信用社处合法购买，案涉房屋即使没有房产档案，亦属于行政机关工作流程失误和历史遗留问题，故案涉1100平方米房屋应按照有证房屋予以补偿。案涉708.47平方米无证房屋，综合考虑其历史用途和未办理产权手续原因等因素，可酌情予以补偿。遂判令于洪区政府支付相应补偿款及利息。潘某、于洪区政府均不服，向二审法院提起上诉。二审法院认为，案涉708.47无照房屋建成于1976年，房屋建成时《城市规划条例》尚未实施，当时的房屋用途为乡镇政府办公用房，没有办理房屋权属证书有其历史原因，属于历史遗留问题，不宜用现行标准确定房屋性质，一审法院按照每平方米1600元补偿明显过低。二审法院以部分改判的方式对一审判决不当的部分予以纠正。于洪区政府不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院再审审查认为，首先，案涉有产权证房屋原为乡镇政府办公用房，后为沙岭信用社营业场所。潘某从沙岭信用社合法购买此房屋后，用做肉食品加工厂经营场所和厂房。在潘某向人民法院提供了《房照》及契税证等证据的情况下，案涉1100平方米房屋虽无房产档案但属于历史遗留问题，按照有证房屋和经营性用房予以补偿并无不当。其次，二审法院认定案涉无照房屋建成于1976年，原为乡镇政府办公用房，亦系潘某从沙岭信用社合法购买，没有办理房屋产权证有其历史原因。在于洪区政府没有提交充分证据证明其为违法建筑的情形下，不宜认定为违法建筑。二审法院在综合考量案涉无照房屋没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途等因素后，确定每平米2750元的补偿单价并无不当。遂裁定驳回于洪区政府的再审申请。
律师解读：
我国普遍存在因多种多样的原因导致没有权属证书，在日常使用中不会产生影响，但是在面临征收时，便可能被认定违建而不予补偿。对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不应认定为违法建筑。行政机关应当在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋来源、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素后，确定公平合理的补偿标准，不能以无证房屋是违法建筑为由一概不予补偿。
