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征地拆迁评估报告决定了我们的土地和地上附着物到底能值多少钱，那么，什么样的评估报告才是合法有效的？对于评估报告我们需要注意什么呢？请参看最高法曾慧芝诉湖北省武汉市硚口区人民政府房屋征收补偿案对分户评估报告送达、评估时点及有效期问题的解读。
一、关于分户评估报告是否送达的问题
《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告”。本案中，根据硚口区政府在原审中提供的证据显示，永业行评估公司针对曾慧芝的房屋共作出4份评估报告，均作为硚口区政府《补偿决定书》的依据。但硚口区政府只向曾慧芝送达了《房屋评估报告》，其并未提供证据证明送达了《装修评估报告》、《构筑物评估报告》、《安置补偿费评估报告》。在一审的庭审笔录中，硚口区政府辩称上述三份评估报告不需要送达，但并未提出相关法律依据。评估报告的送达是征收补偿的重要程序，硚口区政府未依法送达评估报告，剥夺了被征收人申请复核评估及鉴定的权利，程序违法。原审法院认为“2016年7月2日，硚口区征收办向曾慧芝直接送达《分户评估报告》，曾慧芝未签字领取，亦未申请复核和鉴定”，与实际情况不符，属认定事实不清。
二、关于评估报告时点及有效期问题
虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定对市、县级人民政府作出征收补偿决定的期限没有明确规定，但按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十六条第二款的规定，对被征收人应给予公平补偿。近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。在此情况下，可参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外”的规定对相关情况进行判断。评估报告在作出一年后才予以送达，市、县级人民政府在评估报告作出后一年后才进行补偿的，行政机关应进行合理的解释说明，如果能够证明过分延迟送达评估报告、作出补偿决定是因为被征收人的原因造成的，或虽延迟作出补偿决定但足以实现公平补偿的，可认可补偿决定的合法性；如果过分延迟作出补偿决定是因房屋征收部门或市、县级人民政府造成的，且在此期间房屋价格发生较大幅度上涨，则再以评估报告作为补偿依据不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿原则，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点。本案根据原审查明的事实，涉案评估结果的作出时间是2015年1月12日，《房屋评估报告》送达时间是2016年7月2日,硚口区政府作出本案被诉《补偿决定书》的时间是2016年10月11日，距评估报告作出时间已经超过一年。在此情况下原审法院未对作出补偿决定过分延迟的原因相关情况进行审查不当。
以上是最高法关于分户评估报告送达、评估时点及有效期问题的解读，希望对您有所帮助，更多问题请咨询专业拆迁律师。
