最新的《土地管理法修正案（草案）》于12月23日提交十三届全国人大常委会第七次会议审议，本次修正案（草案）的修改备受社会各界的广泛关注，其中不少关键条文进行重大修订，必将对未来中国土地管理制度产生重大而深远的影响。

修改点一：

下放宅基地审批权

现行《土地管理法》第62条规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。修改后，农村村民申请宅基地将直接由乡镇人民政府批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

这就意味着今后老百姓的宅基地申请直接由乡镇政府作出审核决定，不必再等待市县级政府的批准，时间效率上极大方便了申请宅基地的人民群众。乡镇政府更加了解农村村民住房情况，今后宅基地管理制度愈加完善，切实保障老百姓的住房需求。

修改点二：

探索宅基地自愿退出机制

探索宅基地自愿有偿退出机制是对探索宅基地科学管理的重大制度创新。其基本原则就是鼓励进程落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

该项制度设立健全了我国农村村民宅基地管理制度和宅基地权益保障方式。不过最重要的还是看进城村民自身的意愿，如果自愿放弃农村宅基地依然可以获得合理的补助，村民个人权益在未来会得到更好的保护。

修改点三：

实现宅基地所有权、资格权、使用权三权分置

宅基地所有权、资格权、使用权三权分置在2018年中央1号文件首次提出，并在一些地方进行了试点，本次修正案（草案）明确提及，表明“三权分置”的制度安排已成定局，但是正如自然资源部部长陆昊所言，各方对“宅基地”所“三权分置” 的具体界定、相关权利的实现方式等还未形成共识，建议待进一步试点探索、总结经验后，通过立法予以规范。

宅基地所有权依然属于村集体所有，资格权则是村集体成员通过相关规定直接获得的，使用权则是由享有资格权的村民向乡镇政府申请获批后取得。今后，国家通过将宅基地相关权利明确细分为“所有权”、“资格权”、“使用权”等三项权利，对宅基地管理制度更加科学，也更具有可操作性。

修改点四：

强化耕地保护

本次修正案（草案）进一步强化了耕地保护，下放农用地转用审批权限。草案要求各级政府加大对永久基本农田保护，确保规划确定的本行政区域内耕地保有量不减少，质量不降低，。任何单位和个人不得擅自占用永久基本农田或者改变其用途；国家重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准；禁止通过擅自调整县、乡（镇）土地利用总体规划的方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

民以食为天，作为一个人口多，耕地少的大国，我国始终坚持保护优质耕地资源，维护国家粮食安全，确保百姓生活水平稳步提高。在乡村振兴的大背景下，发展现代农业已经成为重大国家战略，未来的优质耕地潜伏着巨大的商业利益，村民们应该解放思想，转变思路，结合自家土地，因地制宜发展现代农业，发家致富不是梦。

修改点五：

非农建设用地将不再必须国有

草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

此次修改是对用地制度的重大变革和重大创新，给建设用地使用权给予了新的政策调整，或者说是放宽的政策内容，是农村集体建设用地入市的一个政策放松。这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。不过今后宅基地用地市场依然严格，原有规划为住宅使用用途的集体土地，是不允许直接出让的。

此次政策预计是为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。实际上当前租赁市场的用地仍面临很多压力，很多大城市的供地力度并不大。要在2020年形成相对好的租赁市场，实际上类似集体建设用地必须有政策改革。后续此类用地入市的积极性将增加，这有助于扩大租赁用地来源，进而形成更好的租赁市场发展条件。而对于其他领域来说，未来或也有改革的导向。

类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的，尤其是一二线城市和部分三四线城市，类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。而针对当前政策调整，相关开发商也会积极筹划策略，尤其是研究很多省会城市的用地政策新动向。

修改点六：

适当下放农用地转用审批权限

此项修改设计多项法条，主要有如下三点：其一，按照现行法律规定，凡是省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目，其农用地转用都由国务院批准。草案则规定永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准；其他原由国务院批准的情形，改为“由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

其二，分批次用地的，由“原批准土地利用总体规划的机关批准”，改为“按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准”。

过往，中央政府一级审批范围较大，用地审批周期过长，社会反映强烈，成为土地管理中的难点，此次修改下放审批权限将会方便人民群众办理程序，缩短审批期限，必将产生更多的经济效益。

其三，草案还删去了省级人民政府批准征地报国务院备案的规定。草案删去了“并报国务院备案”的规定，接照“谁的事权谁负责”的原则，省级人民政府决定征收的事项，由该人民政府负责。取消备案后，更有利于压实地方责任。自然资源部拟通过督察、用地审批监管平台等行政、技术手段加强对地方监管。

《土地管理法》自1986年制定以来，先后于1988年、1998年和2004年三次修订，2018年修订时第四次修订对未来中国土地管理制度有着深远的积极意义！