大家在现实中可能遇到过同样是住宅，别人在征收中获得的补偿远远高于自己，有种情况就是住改商，在这里笔者简单介绍一下住改商。

一、概念

住改商是指国有或者集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己住宅为商铺进行经营。被征收房屋所有权证上表明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。遇到征收时，住宅和被认定为经营性用房的房屋补偿标准是有很大区别的。

二、认定

（一）、有些情况以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三款规定对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

（二）、大多数地方按照住宅房屋与经营性用房的加权平均值确定

比如湖北省《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》2013-01-10实施32条规定： 第三十二条 征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定。

（三）、也有地方规定住改商可以享受商业用房补偿政策

比如浙江省丽水市《庆元县E19-23东门巷地块旧城改造房屋拆迁实施细则》“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订征补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

（四）、一定时间的住改商完全按照住宅性质进行补偿

在《张家界市人民政府关于印发《张家界市城市房屋拆迁管理办法补充规定》的通知》中，规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改商的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007年之前住改商。此时间点之后除临道路第一层外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

美泰认为：擅自改住宅为商业用途的不被视为住改商，因为通常情况下，房屋的用途由以下原则确定：房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准，产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否经规划管理部门审批同意。住宅改成商业用途的，不但要有营业执照，还应当有规划管理部门同意变更的依据。否则只能按照住宅认定，擅自改住宅为商业用途的不被视为住改商。