行政机关时隔多年作出房屋征收补偿决定时，以征收时估价报告评估的房屋价值作为补偿依据，未考虑近年来房地产市场价格上涨情况，其货币补偿难以保证被征收人在同等地段购买到类似房屋，违反公平补偿原则；行政机关未经相关职能部门对房屋所占土地性质作出认定，仅对有产权登记房屋及所占土地按国有土地上房屋进行估价补偿，对违章建筑占用的剩余土地不予补偿，明显不当。

案例解读：

宣州区政府2013年5月2日作出《关于宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对包括雕俊秀案涉房屋在内的宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目范围内国有土地上房屋实施征收。宣州区土地房屋征收事务管理局作为征收部门，委托宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司于当年8月27日对雕俊秀房屋当时价值作出估价报告。宣州区政府2016年2月4日作出宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定，以上述估价报告评估的房屋价值作为补偿依据。

案例分析：

法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”本案中，宣州区政府2013年5月2日作出《关于宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对包括雕俊秀案涉房屋在内的宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目范围内国有土地上房屋实施征收。宣州区土地房屋征收事务管理局作为征收部门，委托宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司于当年8月27日对雕俊秀房屋当时价值作出估价报告。宣州区政府2016年2月4日作出宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定，以上述估价报告评估的房屋价值作为补偿依据，未考虑2013年至2016年房地产市场价格上涨情况，货币补偿难以保证雕俊秀在同等地段购买到类似房屋，违反上述条例规定的公平补偿原则。根据二审查明，雕俊秀除宣区征补〔2016〕12号房屋征收补偿决定所涉的146.66平方米房屋外，在同一院内还另有153.76平方米房屋被宣州区城市管理行政执法局认定为违法建筑。宣州区政府未经相关职能部门对该院土地性质作出认定，对有产权登记的146.66平方米房屋及所占土地按国有土地上房屋进行估价补偿，对剩余土地不予补偿，明显不当。

律师解读：

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定对市、县级人民政府作出征收补偿决定的期限没有明确规定，但按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十六条第二款的规定，对被征收人应给予公平补偿。近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。在此情况下，可参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。本案中，在评估报告作出三年后才作出补偿决定，行政机关应进行合理的解释说明，如果过分延迟作出补偿决定是因房屋征收部门或市、县级人民政府造成的，且在此期间房屋价格上涨，则再以评估报告作为补偿依据不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿原则，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点。

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第二款的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收土地的应当及时、足额支付土地补偿费，本案中，在相关部门未对土地性质作出认定时，径行决定对被征收房屋所占土地不予补偿，明显不当。应由相关部门确定土地性质，对于属于非国有土地，应当给予土地补偿。